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Reform der Grundsteuer: Bald sind die Feststellungserklärungen einzureichen

19.05.2022

Im Jahre 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die alten Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grundsteuer dienen dürfen. Dem Gesetzgeber wurde aber eine Übergangsfrist zur Neuregelung eingeräumt. Im November 2019 haben Bundestag und Bundesrat daraufhin das Grundsteuer-Reformgesetz beschlossen, mit dem das Grundsteuer- und das Bewertungsrecht geändert werden. Die Finanzverwaltung ist aufgerufen, auf den 1.1.2022 neue Grundsteuerwerte für alle "wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes" in Deutschland zu ermitteln. Diese Werte dienen zwar erst ab dem 1.1.2025 für die Festsetzung der "neuen" Grundsteuer, doch da es um rund 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten geht, ist ein entsprechend langer zeitlicher Vorlauf erforderlich.

Immobilieneigentümer werden nun aufgefordert, zwischen dem 1.7. und dem 31.10.2022 eine "Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte" zu erstellen und beim Finanzamt einzureichen. Dies muss grundsätzlich auf elektronischem Wege erfolgen.

Es würde den Rahmen dieser Mandanteninformation sprengen, die Reform der Grundsteuer in ihren Einzelheiten darzustellen. Wichtig sind aber folgende Punkte: Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt im Grundsatz erhalten. Das heißt, es wird ein Grundsteuerwert (früher "Einheitswert") ermittelt, der mit der so genannten Steuermesszahl multipliziert wird. Das ergibt dann den Grundsteuermessbetrag. Auf diesen wiederum wendet die jeweilige Gemeinde ihren individuellen Hebesatz an, der letztlich zur Höhe der Grundsteuer führt. Der Hebesatz soll durch die Städte so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Kommune möglichst aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.

Wie der Grundsteuerwert zu ermitteln ist, regeln zum einen das bereits erwähnte Grundsteuer-Reformgesetz, zum anderen aber auch einzelne Ländergesetze. Das macht es insbesondere für Mandanten kompliziert, die Grundstücke in mehr als einem einzigen Bundesland besitzen. Konkret:

- Die Bewertung der Immobilien erfolgt grundsätzlich nach dem so genannten Bundesmodell, das auch als wertabhängiges Modell bezeichnet wird. Dabei fließen verschiedene Faktoren in die Ermittlung des Grundsteuerwertes ein.

- Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell um: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen.

- Im Bereich der Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab.

- Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum sind beim Bundesmodell im Ertragswertverfahren zu bewerten. Das betrifft also die ganz überwiegende Anzahl der zu bewertenden Immobilien. Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten. Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt.

- Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an. Diese Länder nutzen die so genannte Öffnungsklausel im Gesetz. Deren Modelle werden zumeist als wertunabhängig bezeichnet, auch wenn das nur bedingt zutrifft, denn ganz ohne Werte kommen natürlich auch diese Länder nicht aus. So sind insbesondere die Grundstücks- und die Wohnfläche maßgebende Faktoren.

Praxistipp:
Eigentümer von Grundbesitz sollten möglichst bald die erforderlichen Unterlagen zusammenstellen, um die Feststellungserklärung ausfüllen zu können oder aber - sofern gewünscht - durch ihren steuerlichen Berater erstellen zu lassen. Folgende Informationen und Unterlagen könnten benötigt werden: Flurstück, Grundbuchblatt, Gemarkung, Grundstücksart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus etc.), Größe der Grundstücksfläche, Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss, Baujahr, eventuell Jahr einer Kernsanierung, Größe der Wohnfläche/Nutzfläche, Eigentumsverhältnisse/Miteigentumsanteil. Möglicherweise wird die Finanzverwaltung den Grundstückseigentümern die bei ihr gespeicherten Daten mitteilen. Das kann aber von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Der Vollständigkeit halber: Zwar wird in dieser Information von Grundstückseigentümern gesprochen, doch auch Erbbauberechtigte sind zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

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