Grundstücksverkauf: Steuerpflicht trotz jahrzehntelangem Eigentum möglich

Wer ein Grundstück veräußert, das vielleicht schon dem Großvater gehörte und das sich auch nicht ganz offensichtlich im Betriebsvermögen befindet, ist sich zumeist sicher, dass der Verkauf keine Einkommensteuern auslöst. Doch es gibt zwei Steuerfallen: Die eine betrifft die Sachverhalte, in denen die Immobilie vor dem Verkauf parzelliert oder baureif gemacht wird und zudem besondere Verkaufsaktivitäten entwickelt werden - hier kann mitunter ein "gewerblicher Grundstückshandel" drohen. Die andere betrifft die Fälle, in denen man überhaupt nicht mehr damit rechnet, dass das Grundstück noch immer in einem Betriebsvermögen "ruht" - und zwar im wahrsten Sinne des Wortes.

In einem Fall des Finanzgerichts Hamburg ist ein Grundstück, das einst einem Brothändler diente, seit 1953 verpachtet worden, nachdem der Brothandel verkauft worden war. Erst 2015 wurde ein Neubau mit 44 Wohneinheiten auf dem Grundstück errichtet. Die Erben des Erblassers dachten wohl überhaupt nicht mehr daran, dass das Grundstück noch zu einem Betriebsvermögen gehören könnte. Doch offenbar war die Betriebsaufgabe mit der Entnahme des Grundstücks niemals erklärt worden: Es lag nur eine "Betriebsunterbrechung" vor. Folglich löste - erst - der Vorgang des Jahres 2015 Steuern aus. Die Klage blieb erfolglos (Urteil vom 26.3.2019, 6 K 9/18). Der Bundesfinanzhof muss allerdings noch über die Revision entscheiden (Az. IV R 13/19).

Mit einem ähnlichen Fall hat sich das Finanzgericht Münster befasst. Der Kläger war Eigentümer mehrerer Grundstücke, die er von seiner Ehefrau und die diese wiederum von ihrem Vater geerbt hatte. Der Schwiegervater bewirtschaftete die Grundstücke ursprünglich im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs selbst und verpachtete sie ab 1965 an verschiedene Pächter. Immerhin seit 1980 wurden gegenüber dem Finanzamt lediglich Verpachtungseinkünfte erklärt. In den Jahren 2012 und 2013 veräußerte der Kläger Teilflächen der Grundstücke. Nun erfasste das Finanzamt einen Veräußerungs- bzw. Aufgabegewinn, weil die Grundstücke weiterhin zum land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehört hätten. Das FG Münster hat die hiergegen gerichtete Klage abgewiesen. Die betroffenen Grundstücke hätten zum Zeitpunkt der Veräußerung noch Betriebsvermögen dargestellt. Eine ausdrückliche und unmissverständliche Entnahmeerklärung habe der Kläger nicht nachgewiesen (Urteil vom 6.11.2020, 2 K 2866/18 E).

Praxistipp:
Die Urteile zeigen, wie wichtig es ist, vor einem Grundstücksverkauf oder einer anderweitigen Verfügung über die Immobilie genau zu prüfen, ob diese nicht irgendwann einmal zu einem Betriebsvermögen gehört hat und - falls ja -, ob die Betriebsaufgabe tatsächlich erklärt worden ist.

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