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Grunderwerbsteuer: Grundstückskauf- und Bauvertrag als einheitlicher Erwerb

05.07.2022

Wer ein schlüsselfertiges Haus mitsamt Grund und Boden erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis zahlen. Wer hingegen den Grund und Boden separat erwirbt und das Haus im Anschluss errichten lässt, muss die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des zunächst noch unbebauten Grundstücks abführen. Aber: Der Gesetzgeber hat im Grunderwerbsteuergesetz eine Regelung geschaffen, die Häuslebauer unbedingt beachten müssen: Besteht ein Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag, so entsteht auch die Grundsteuer sowohl auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück als auch auf den Baupreis für das Haus. Die Fachbegriffe lauten "einheitliches Vertragswerk" oder "einheitlicher Erwerbsgegenstand" (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG).

Die Finanzverwaltung ist äußerst aufmerksam, wenn es um die Prüfung des Zusammenhangs zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag geht. Und selbst ein mittelbarer Zusammenhang reicht für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes aus - so auch in einem aktuellen Verfahren vor dem Bundesfinanzhof, das wir Ihnen kurz vorstellen möchten (BFH-Beschluss vom 7.2.2022, II B 6/21). Die Kläger erwarben in 2017 ein unbebautes Grundstück, zwar mit Bauverpflichtung, jedoch ausdrücklich ohne Bauträger- oder Architektenbindung. Dem war die Tätigkeit einer Projektierungsgesellschaft vorausgegangen, die die Grundstücke für die Veräußerin vermarktete und dabei verschiedene Haustypen unter Angabe von Architekten bzw. Bauunternehmern vorstellte. Änderungen hieran sowie individuelle Entwürfe mussten über die Projektierungsgesellschaft genehmigt werden. Bereits im Juli 2016 schlossen die Kläger mit dieser Gesellschaft über das Grundstück eine Reservierungsvereinbarung, in der die Errichtung eines bestimmten Haustyps durch einen dritten Bauträger angedacht war. Dieser Bauträger stellte für die Kläger den Bauantrag. Erst Ende 2017 schlossen die Kläger mit diesem Bauträger den Bauvertrag, auf Grundlage dessen auf dem Grundstück ein Haus des ins Auge gefassten Typs errichtet wurde. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer fest und bezog die Baukosten in die Bemessungsgrundlage ein. Der BFH hat diesem Ergebnis zugestimmt.

Praxistipp:
Die Entscheidung verdeutlicht, dass es nicht einmal darauf ankommt, dass beide Verträge zeitgleich abgeschlossen werden oder dass eine "starke" vertragliche Verbindung zwischen den beiden Geschäften vorliegt. Sobald der Grundstücksverkäufer und die Baufirma in irgendeiner Beziehung zueinanderstehen, besteht die Gefahr, dass das Finanzamt einen einheitlichen Erwerbsgegenstand annimmt und die volle Grunderwerbsteuer auch auf den Baupreis verlangt.

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